Om du funderar på att göra förändringar i din lägenhet så behöver du vara medveten om både dina rättigheter men också skyldigheter. Först och främst hänvisar vi till vad som står i stadgarna (se särskilt §14 och §15) nedanstående är ett förtydligande faktablad hämtad från den rikstäckande intresseorganisationen för Sveriges bostadsrättsföreningar – Bostadsrätterna.
En bostadsrättshavare har ganska stor rätt att göra förändringar i sin lägenhet. Medlemmen bestämmer själv vilken typ av golv eller ytskikt på väggar personen vill ha. Detta är en naturlig följd av att det ju är bostadsrättshavaren som har underhållsskyldigheten för lägenhetens inre.
Ändring i lägenhet
Men det finns vissa förändringar i lägenheten som kräver styrelsens tillstånd (om inte föreningens stadgar säger något annat). Dit hör:
– Ingrepp i bärande konstruktion
– Ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
– Annan väsentlig förändring av lägenheten
Detta innebär att en bostadsrättshavare alltså inte kan ta upp en dörr i en bärande vägg eller ta bort en vägg utan att först fråga styrelsen. Bostadsrättshavaren får inte heller flytta kök eller badrum. Sådana ändringar förutsätter ju ändrade ledningsdragningar. Även en så begränsad förändring som borttagande av ett element med vattenburen värme kräver tillstånd då det innebär påverkan på ledning för värme.
Om förändringen medges av styrelsen och innebär att vissa föremål i lägenheten ska tas bort ska föreningen erbjudas att ta över föremålen, till exempel element.
Medger styrelsen vissa förändringar är föreningen bunden av detta och kan sedan inte kräva återställande av lägenheten till tidigare skick.
En styrelse kan vägra att medge sådana förändringar om de är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Råder oklarhet om detta kan en styrelse kräva att bostadsrättshavaren visar att ändringen kan utföras utan att föreningens hus skadas eller att olägenhet uppkommer.
Styrelsen bör inte ha rätt att säga nej till begärd ändring utan att ange sakliga skäl.
Om en bostadsrättshavare genomför en ändring i lägenheten utan tillstånd kan föreningen ålägga medlemmen att återställa lägenheten till tidigare skick endast om ändringarna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
Ändring utanför lägenhet
I princip får en bostadsrättshavare inte företa någon ändring utanför sin lägenhet. De delar av huset som finns utanför lägenheten bestämmer föreningen över. Samma gäller i princip föreningens mark. Vill en bostadsrättshavare utföra någon åtgärd som påverkar huset eller marken krävs föreningsstämmans tillstånd. En bostadsrättshavare får alltså till exempel inte ta upp ett nytt fönster i fasaden eller anlägga en uteplats på föreningens mark utan tillstånd. Även mindre åtgärder som montering av inglasning på balkong eller uppsättande av markis på fasad kräver tillstånd.
OBS!
Förutsättningar och villkor för renoveringar/ombyggnader i lägenhet
I bostadsrättslagen 7 kap.7 § BRL och i föreningens stadgar finns regler gällande bostadsrättshavaren som vill göra ändringar i lägenheten. Av dessa framgår att bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd får utföra åtgärder i lägenheten som innefattar:
– ingrepp i bärande konstruktioner
– ändring av befintliga ledningar för gas, avlopp, värme (inklusive element och golvvärme), vatten, ventilation eller annan väsentlig förändring av lägenheten.
Vad som är en väsentlig förändring avgörs från fall till fall och kan inte i detalj preciseras. Det är därför bättre att begära tillstånd en gång för mycket än en gång för lite. Exempel på väsentliga ändringar är ingrepp i ledningar eller kanaler som föreningen ansvarar för men vilka inte nämns ovan, t.ex. ventilationskanaler. Vidare kan borttagande av icke bärande väggar i vissa fall vara tillståndspliktiga som väsentliga ändringar av lägenheten.
Åtgärder som kräver styrelsens tillstånd får endast vidtas efter att tillstånd från styrelsen erhållits. Enklare renoveringar av lägenheten, t ex målning, tapetsering, omläggning av golv eller utbyte av köksinredning, kräver inte tillstånd från styrelsen men dessa generella riktlinjer och regler skall alltid iakttas av den som ämnar utföra ett arbete i lägenheten. Det gäller oavsett om man anlitar en entreprenör eller utför arbetena själv.
Observera att eventuella framtida problem som kan uppkomma som följd av renoveringen, exempelvis bärighetsproblem p.g.a. rivna väggar eller vattenskador p.g.a. felaktiga utföranden, kan du som bostadsrättshavare komma att hållas ansvarig för även om styrelsen gett tillstånd till åtgärden. Att styrelsen godkänner åtgärden innebär inte att styrelsen eller föreningen tar över ansvaret för utförandet. Finns det tveksamheter skall fackman alltid kallas in.
Generella förhållningsregler
Tänk alltid på följande när du skall genomföra renoveringar i din lägenhet:
– Alla renoveringar skall vara fackmannamässigt utförda.
– Underhålls- och ombyggnadsarbeten som är anmälningspliktiga som t ex ingrepp i vattenrör, våtutrymmen, väggar mm ska utföras av registrerade företag. Dessa företag ska inneha F-skattebevis samt ha behörigheter/certifikat som krävs såsom Säkert vatten och branschregler för våtrum (BBV).
– Företag som anlitas för underhålls- och ombyggnadsarbeten skall vara försäkrade för eventuella skador som är orsakade av renoveringen. Om bostadsrättsföreningens fastighetsförsäkring belastas på grund av arbeten som är beställda av innehavare är innehavare själv betalningsansvarig för eventuell självrisk eller andra försäkringskostnader.
– Buller som kan störa närboende bör minimeras och koncentreras till så få tillfällen som möjligt.
– Störande arbete får endast utföras vardagar mellan 0800 – 1800.
– Grannar som påverkas ska meddelas innan renovering påbörjas genom en lapp eller dylikt.
– Förvara inte material eller skräp på gård, i trapphus eller i andra gemensamma utrymmen.
– Vid borttransport av byggavfall mm. ansvarar bostadsrättshavaren för att städning utförs efter utför arbete i trapphus samt på gård.
– Företag/hantverkare som arbetar i lägenhet på uppdrag av bostadsrättsinnehavare får ej parkera på innergården. Dock är det tillåtet att köra in gården för av- och pålastning.
– Behöver vatten, el etc. som påverkar andra boende stängas av måste detta tydligt aviseras berörda i förväg, det är inget som styrelsen gör eller ansvara för att den informationen kommer fram till berörd part. Förvaltare (styrelsemailen) kontaktas angående detta. Behöver man hjälp med exempelvis en vattenavstängning eller dylikt skall man höra av sig via mejl till styrelsen minst en vecka i förväg och boka en tid för avstängning. Eventuella kostnader tillfaller boende.
Övrig information och råd
Många enklare renoveringar kan man utföra själv men vid exempelvis våtrumsarbeten eller förändring av elledningsnätet bör alltid ett auktoriserat företag anlitas. Efter utförd ändring/renovering/ombyggnad skall man erhålla ett intyg eller annan handling som styrker behörighet samt att arbetet utförts av fackman enligt gällande branschregler. Om man inte kan uppvisa att renoveringen utförts enligt branschorganisationernas för uppgiften godkända personer kan skadeersättning minska eller helt utebli från försäkringsbolag vid eventuell framtida skada. Samt återställande kan bli ett alternativ.
Kom ihåg att vissa ändringar innebär att man måste ha ett godkänt bygglov eller att en bygganmälan görs. Reglerna kan skilja sig åt från kommun till kommun och det är bostadsrättshavaren som ansvarar för att kontrollera och ansöka om detta. Observera att ett beviljat bygglov hos kommunen inte innebär att ni automatiskt har tillstånd av styrelsen. Godkänt bygglov skall biläggas ansökan om sådant finns.
Vid ingrepp i bärande konstruktioner måste en byggnadskonstruktör konsulteras så att inte byggnadens hållfasthet riskeras. Intyg skall biläggas ansökan till styrelsen. Observera att borttagande även av icke bärande väggar kan påverka lägenheten väsentligt och därmed kräva styrelsens tillstånd. Därför skall styrelsens tillstånd alltid inhämtas för borttagande av väggar.
En styrelse kan vägra att medge förändringar om de är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen bör inte ha rätt att säga nej till begärd ändring utan att ange sakliga skäl men råder oklarhet om detta kan styrelsen kräva att bostadsrättshavaren visar att ändringen kan utföras utan att föreningens hus skadas eller att olägenhet uppkommer. Observera då att om inget annat är beslutat av föreningen står ni själva för alla eventuella kostnader förknippade med utredningar, eventuella konstruktörer, bygglov mm.
Om en bostadsrättshavare genomför en tillståndspliktig ändring i lägenheten utan tillstånd, kan föreningen kräva att bostadsrättshavaren återställer lägenheten till tidigare skick om ändringarna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
Observera att reglerna om ändringar/renoveringar/ombyggnationer gäller för åtgärder i själva lägenheten. En bostadsrättshavare får inte göra någon ändring utanför sin lägenhet. De delar av huset som finns utanför lägenheten bestämmer föreningen över. Samma princip gäller föreningens mark.
Vad man generellt får och inte får göra framgår föreningens stadgar och bostadsrättslagen men kom ihåg att varje förening är unik och kan ha egna trivsel- och ordningsregler. Därför rekommenderar vi att bostadsrättshavaren alltid, även vid mindre ändringar och renoveringar, lyssnar med sin styrelse innan ett projekt påbörjas.